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當(dāng)前熱點-倒計時！首批REITs將迎百億解禁，影響多大？拋售還是買入？業(yè)內(nèi)人士這么說

發(fā)布時間：2022-06-16 05:49:42 文章來源：券商中國

首批REITs基金即將迎來周年考。

6月21日，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將迎來上市一周年，近期多家基金公司也披露旗下REITs產(chǎn)品份額解除限售提示公告，首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解限并在市場上流通。

本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模較高比例，市場存在顧慮是否會對二級市場產(chǎn)生較大沖擊。有基金公司表示，解禁釋放的份額將有利于促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性，且具有長期配置需求的投資者繼續(xù)持有的意向相對較強，或?qū)槎壥袌鰞r格的穩(wěn)定提供較強支撐。

首批REITs迎來百億規(guī)模解禁

首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解禁并在市場上流通。

公募REITs發(fā)行時總份額分成三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方，其中，原始權(quán)益人的限售時間是5年，原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售時間是3年，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售時間是1年。

本次即將解禁的限售份額持有人為REITs投資者中的其他戰(zhàn)略投資者，認(rèn)購的份額在經(jīng)歷了12個月的限售期后，將于今年6月21日解禁。

若以6月13日9只REITs的收盤價為基準(zhǔn)進行測算，本次解禁規(guī)模共計112.53億元，占9只公募REITs總市值的31.35%。具體來看，中金普洛斯REIT解禁規(guī)模相對較大，約為38.05億元，該基金將有52%的份額面臨解禁，數(shù)量為7.8億份，為各只基金之最。其次是紅土鹽田港REIT和華安張江光大REIT的40%和35.33%，這三只基金在本次解禁后，流通份額占整體比例均為80%。；而中航首鋼綠能REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的解禁規(guī)模比例較小，均為20%，浙商滬杭甬REIT更是僅有15.33%。

此外，解禁期臨近，REITs市場近期則表現(xiàn)相對平淡，交投活躍度有所降低。截至發(fā)稿的一個月時間內(nèi)，12只REITs基金日均成交量僅有0.3億份，日均成交額也只有1.68億元，甚至個別基金每日僅有百萬元級別的成交量，因此市場關(guān)注的重點在于本次大規(guī)模解禁是否會沖擊二級市場。

(資料圖片僅供參考)

解禁影響或有限

華安基金對此表示，整體而言，本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的，如限售份額短期集中流通到市場，可能會對二級市場產(chǎn)生一些影響。投資人需要關(guān)注相關(guān)交易風(fēng)險和理性看待REITs的長期投資價值。公司對于相關(guān)解禁份額做了排摸和統(tǒng)計，并且就產(chǎn)品解禁規(guī)模、戰(zhàn)略投資者情況等相關(guān)內(nèi)容進行了充分披露。根據(jù)相關(guān)要求，后續(xù)管理人將緊盯大額機構(gòu)投資者相關(guān)情況，及時跟蹤盤中大額買入賣出意向，并對可能的大幅波動做好相應(yīng)的信息披露和風(fēng)險揭示。

解禁將大幅釋放公募REITs的可交易份額，華安基金認(rèn)為，這將有利于促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性。解禁后REITs的二級市場走勢將是各投資人和資金對于REITs長短期價值判斷綜合博弈的結(jié)果。

本次解禁的份額持有人均為機構(gòu)投資者，減持的意愿將會如何？

中航基金認(rèn)為，如果解禁股的大部分是小股東，在解禁之后，或許會拋出他們手中的股票，乃至股價跌落；反之，假如大多數(shù)是機構(gòu)或者國有股東持有解禁股，他們?yōu)榱吮ＷC較高持股比例，不可能隨意拋出手中的股票，對穩(wěn)定股價的有一定的作用。

此次解禁比例之最的中金普洛斯REIT，該基金2021年年報顯示，有超過90%的資金來自于機構(gòu)投資者。中金基金認(rèn)為，結(jié)合海外成熟市場經(jīng)驗，公募REITs產(chǎn)品通常受到認(rèn)可長期價值投資的專業(yè)機構(gòu)青睞，如保險、養(yǎng)老基金、國家主權(quán)基金等。因此，本次份額解除限售后，具有長期配置需求的投資者，繼續(xù)持有的意向相對較強，或?qū)槎壥袌鰞r格的穩(wěn)定提供較強支撐。

此外，監(jiān)管及公募基金管理人十分重視REITs解禁事項，也提前做了諸多準(zhǔn)備，以中航首鋼綠能REIT為例，據(jù)介紹公募基金管理人已與各戰(zhàn)略投資者進行一對一溝通持有意向�；谇捌诘恼{(diào)研和訪談，總體來看，解禁對REITs二級市場影響不大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財、券商資金，險資和集團/企業(yè)/股權(quán)投資的長期配置傾向更強，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強。

多路資金將加速入市

5月31日，上交所、深交所正式發(fā)布公募REITs擴募相關(guān)規(guī)則，中金公司認(rèn)為擴募將促進公募REITs市場規(guī)模增長，同時為投資人提供進入二級市場的新機會。

“我國基礎(chǔ)設(shè)施存量資源豐富，伴隨擴募擴容規(guī)則體系和配套細則逐步完善，我們相信未來REITs市場規(guī)模將實現(xiàn)持續(xù)增長，有望成為各路資金配置的選項之一，尤其對于養(yǎng)老金、保險、公募等長線資金而言REITs是一類較理想的配置品種。我們建議投資人積極關(guān)注后續(xù)擴募收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的參與機會。”

當(dāng)前REITs種類繁多，后續(xù)將有更多產(chǎn)品排隊待上市，哪些產(chǎn)品更值得投資者關(guān)注？

光大證券研報指出，中長期來看，REITs兼具股性與債性且現(xiàn)存REITs的底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，具備配置價值。

“此次的解禁雖會在一定程度上重塑REITs二級市場的估值，使價格有所回調(diào)。不過，由于目前REITs估值普遍偏高，此次的回調(diào)或?qū)橥顿Y者帶來一定配置價值�！睒�(biāo)的選擇方面，從長期持有的角度來看，光大證券建議投資者應(yīng)更多地關(guān)注各REITs經(jīng)營情況并利用IRR等指標(biāo)來分析投資性價比；從選擇入場時點來看，建議投資者可更多地參考P/B等指標(biāo)。

REITs的高估值的確是隱憂之一，該類產(chǎn)品一經(jīng)面世就被搶購，并持續(xù)享有較高溢價水平，當(dāng)前市場加權(quán)平均溢價率約為24.59%，個別產(chǎn)品溢價率甚至高達44%。

光大證券提示風(fēng)險指出，整體來看，與上兩個季度相比，2022年一季度，首批上市的9只公募REITs的營業(yè)收入、經(jīng)營性現(xiàn)金流、盈利能力及可供分配金額等指標(biāo)大多呈現(xiàn)波動下行的趨勢。相較于可比預(yù)測數(shù)據(jù)來看，首批公募REITs的表現(xiàn)呈現(xiàn)分化，其中倉儲物流類REITs報告期內(nèi)的經(jīng)營指標(biāo)整體優(yōu)于預(yù)期，而高速公路類REITs的各項指標(biāo)大多不及預(yù)測數(shù)據(jù)。

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